En esta guía
- Precios de reformas de locales comerciales
- Información útil
- ¿Cómo reformar un local? Tipos de reformas que se pueden hacer
- Precio reforma locales comerciales por ciudades
- Preguntas frecuentes sobre la reforma de locales comerciales
- Pasos para reformar un local comercial
- Requisitos legales y financiación de la reforma de un local
- ¿Por qué invertir en reformar un local?
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| Tipo de reforma | Precio | M² |
|---|---|---|
| Reforma integral de local comercial | 25.000 € | 150 m² |
| Reforma de local comercial 100 m² | 20.450 € | |
| Acondicionar local comercial para apertura | 35.000 € | 200 m² |
| Reforma instalación eléctrica local comercial | 3.500 € | 200 m² |
| Insonorizar local comercial | 12.000 € | 200 m² |
| Redecorar local comercial | 20.000 € | 200 m² |
| Adaptar accesos de local comercial | 2.500 € | 200 m² |
¿Cómo obtenemos los precios?
La reforma del local de Raquel
Información útil
El precio del metro cuadrado en las reformas de locales comerciales oscila entre 300 € y 500 €.
Si se hacen obras integrales que incluyan el cambio de las instalaciones generales, es posible que suponga un mínimo de dos meses hasta la apertura del negocio, incluyendo la gestión de los permisos y licencias necesarias.
- Entre 2 y 3 meses
- Dificultad: Alta
¿Cómo reformar un local? Tipos de reformas que se pueden hacer
Reforma integral de localUna reforma integral es aquella en la se hacen diferentes tareas que cambian las instalaciones, los revestimientos y cerramientos, la distribución de espacios y el mobiliario. Estas suelen ser las obras comunes cuando se quiere cambiar el tipo de negocio o cuando el local no está en las mejores condiciones. El precio medio es de 20.000 €.
Con el objetivo de conseguir el mejor resultado, es recomendable solicitar el asesoramiento de un estudio de arquitectura que se encargue del proyecto y reforma del local comercial respetando la normativa vigente.
Poniendo un ejemplo de un negocio de barrio, la reforma de una tienda de 55 m², con una actividad comercial orientada a la venta de perfumería y cosméticos podría costar sobre 14.000 € o 15.000 €:
- Tabiquería de pladur 2.100 €
- Suelo de tarima, falso techo de pladur y paredes 3.200 €
- Instalación de puertas y ventanas 1.800 €
- Reforma de baño pequeño e instalación de fontanería 800 €
- Sistema de climatización 2.050 €
- Instalación eléctrica e iluminación 1.200 €
- Accesos a minusválidos y salida contra incendios 600 €
- Muebles y escaparates 1.500 €
- Mano de obra 1.200 €
- Asesoramiento técnico y gestión de permisos 1.100 €
Total: 15.550 €.
Reformar parcialmente un localEn las reformas menores de locales no se cambian todos los elementos, sino que lo que se busca es darle nuevas funcionalidades que se traducen en que el cliente pueda tener una mejor experiencia y sentirse más seguro, como puede ser instalando mamparas protectoras en la barra o separando a los comensales.
El presupuesto de estas obras se sitúa en una media de 6.000€. A la hora de hacer una pequeña reforma de un comercio, lo más habitual es pintar, cambiar las ventanas, sustituir el antiguo mobiliario, poner un nuevo sistema de climatización o cambiar el tipo de suelo.
Acondicionar un localCuando hay una construcción de nueva obra o se va a alquilar un local recién reformado, las obras se centran en adaptar el local comercial a la actividad. Si el negocio va a cambiar por traspaso o venta del inmueble, en lugar de hacer una reforma completa se pueden conservar los elementos básicos y centrarse solo en los acabados y en la imagen de marca del nuevo local.
En estos casos, los presupuestos son un 25% menores que en las reformas integrales puesto que las instalaciones generales y las tabiquerías principales están ya hechas. Al reformar un local para su acondicionamiento, las tareas suelen ser la instalación del mobiliario y maquinaría, pintado, revisión y acondicionamiento de la fachada, tomas de iluminación, gestión de licencias y el proyecto técnico. Algunos ejemplos y precios por tipos de negocio serían los siguientes:
- Taller de reparación de coches de 160 m²: 12.500 €
- Guardería infantil de 90 m²: 6.500 €.
- Reforma de un restaurante de 100 m²: 11.000 €.
- Reforma de una tienda de ropa de 65 m²: 4.700 €.
Adaptar local a nuevas necesidadesTras el cierre obligado durante el periodo de cuarentena, existen una serie de mejoras o reformas que se pueden realizar para aumentar las condiciones higiénico-sanitarias de los locales comerciales:
- Instalación de mamparas protectoras: en el caso de la reforma de un bar o restaurante, se pueden instalar en la zona de barra y entre las mesas. En otro tipo de comercios es en la zona de cajas donde se pueden colocar. Las mamparas anticontagio pueden ser de diferentes materiales (metacrilato, policarbonato, vidrio, etc) y pueden ser lisas o estar decoradas con motivos variados o el logo de la empresa. Una mampara simple de metacrilato para una caja cuesta alrededor de 100 €, mientras que si es personalizada el precio puede elevarse en un 20%.
- Instalación de dispensadores de gel hidroalcohólico: sobre todo en la entrada, baños y zona de probadores. Con sensor infrarrojos y en acero inoxidable para, por ejemplo, baños, el coste ronda los 200 €/unidad.
- Instalación de grifos con sensor o pedales: este tipo de grifos funcionan sin contacto, por lo que resultan especialmente higiénicos. De media la instalación cuesta alrededor de 150 €/unidad.
- Instalación de cámaras de control de aforo: especialmente indicadas para comercios de gran aforo e instalaciones deportivas. Pueden ser de interior o exterior y su precio parte de los 500 €.
- Instalación de sistema de ventilación: una correcta ventilación es fundamental para mejorar la calidad del aire y eliminar microorganismos y partículas en suspensión. Podría ser natural, pero en la reforma de un comercio lo habitual es que sea mecánica, es decir, con aparatos que fuerzan la entrada y salida de aire. Su instalación en un local de dimensiones medias cuesta alrededor de 3.000 €.
- Instalación de interruptores y pulsadores contactless de salida: son más higiénicos al evitar el contacto directo. Su precio parte de unos 30 € sin instalación, pero se debe tener en cuenta que la puerta debe ser automática.
Precio reforma locales comerciales por ciudades
| Localidad | Precio |
|---|---|
| Madrid | 22.000 € |
| Barcelona | 20.000 € |
| Valencia | 18.000 € |
| Palma de Mallorca | 12.250 € |
| Sevilla | 15.000 € |
| Zaragoza | 11.000 € |
| Málaga | 12.700 € |
| Alicante | 19.000 € |
| Bilbao | 22.800 € |
| Valladolid | 17.800 € |
Preguntas frecuentes sobre la reforma de locales comerciales
¿Existen subvenciones para la reforma de locales comerciales?
Sí las hay, aunque dependen de las comunidades autónomas. Lo más frecuente es que se dirijan a emprendedores o que estén destinadas a la modernización y acondicionamiento del local. En cualquier caso, tanto los plazos como las convocatorias, las condiciones o las cuantías pueden variar de una comunidad a otra, por lo que conviene consultarlo.
¿Cuánto cuesta insonorizar una sala de fiestas?
En este tipo de locales el nivel de ruidos es elevado, por ello la exigencia es una buena insonorización, con un aislamiento, al menos de 80 dB. La inversión necesaria para un local de unos 200 m² puede superar los 20.000 €.
¿Cuánto costaría reformar un local para convertirlo en una vivienda?
La obra para reformar un local comercial para su transformación en residencia es más costosa que una convencional, ya que requiere actuaciones más profundas, además de una serie de proyectos y permisos indispensables. Convertir un local de 50 m² en apartamento puede costar alrededor de 20.000 €.
¿Qué sistemas de control de aforo existen?
La solución más sencilla es el conteo de personas mediante las cámaras de videovigilancia gracias a un software específico, pero pueden dar errores. Existe otro tipo de cámaras diseñadas específicamente para el conteo de personas que además avisan cuando se ha llegado al aforo máximo y registran niveles de ocupación en determinadas áreas. En caso de locales con un gran aforo, como son los de ocio, el conteo se debe realizar median dispositivos de lectura de las entradas.
¿Cuánto tiempo tarda en emitirse la licencia de apertura?
El plazo dependerá del tipo de actividad y del procedimiento. En aquellos casos en los que se pueda tramitar mediante el procedimiento de declaración responsable, es inmediato, una vez presentada la solicitud se puede comenzar la reforma de la tienda y abrir al público. Un técnico municipal visitará más tarde el comercio para comprobar que cumple con la normativa, de no ser así sería imprescindible realizar las mejoras necesarias.
Es el procedimiento habitual que se aplica para la apertura de comercios en buena parte de los ayuntamientos. Solo en casos puntuales se puede requerir la tramitación por el procedimiento de licencia como tal. Sería el caso de actividades que requieran la adopción de medidas correctoras sanitarias, ambientales o de seguridad. En ese caso la licencia puede demorarse de unas semanas a varios meses.
Las reformas de un local comercial tienen que ir encaminadas especialmente a aquellos elementos que tienen un impacto visual más fuerte.
El rótulo es el primero de estos elementos, ya que tiene que ser visible y reconocible. Las reformas en el escaparate también son de suma importancia, al igual que la fachada exterior.
En el interior, las reformas deben ir encaminadas a aprovechar al máximo los metros disponibles para la exposición de los productos. Si se incluyen pantallas con imágenes en movimiento se capta mejor la atención del cliente. La pintura de las paredes es otro elemento muy a tener en cuenta en la reforma para captar la atención de los clientes.
Prevenir cualquier imprevisto que pueda surgir en la fase de reformar el local es clave. De ahí que resulte muy importante conocer el estado en el que se encuentra el inmueble. Un consejo sería disponer de los planos reales para valorar los metros exactos y tener una primera impresión del espacio para conformar mejor su distribución. Así es muy probable que se valore más fácilmente el precio de reformar el local comercial.
Pasos para reformar un local comercial
Conocer el estado del local
Resulta fundamental conocer el estado del local comercial para saber si reformar. Para ello, lo más recomendable es conseguir los planos actuales y verificarlos físicamente. En el caso de que no se adecuen, será necesario que un arquitecto realice unos nuevos planos a partir de las nuevas medidas o distribuciones. De esta manera, se podrán conocer los metros totales disponibles, las posibilidades de reformas y el coste aproximado que estas tendrían.
El asesoramiento de un profesional no es solo importante en el proyecto y reforma de un local comercial, sino también para decidir si la inversión necesaria merece la pena. Puede ocurrir que el coste sea tan elevado que la mejor opción sea buscar una alternativa, bien modificando la idea inicial de la reforma, bien buscando otro local en el que no sea necesario realizar grandes obras.
Diseño e imagen del local
La elaboración del diseño del local comercial y la imagen corporativa que se quiera dar será fundamental para distribuir el espacio de forma estratégica. El diseño ha de ir enfocado a sacar el máximo partido del local, transmitiendo al cliente la imagen deseada.
Hay que aunar el marketing y el proyecto. Es importante contar con un técnico que plasme las ideas tal cuál se desea reformar la tienda. Es recomendable la creación de un dossier que contenga las indicaciones de la imagen estética del local para lograr una visión global adecuada. El acierto en un buen diseño durante las reformas favorece la atención y atracción de los clientes.
Estimación de presupuestos y plazos
En función de la magnitud de la reforma, se estimará un presupuesto y un plazo de ejecución. Lo ideal es trazar una planificación de la obra para tener controlados todos los tiempos de trabajo de cada profesional y así coordinar perfectamente las tareas.
El presupuesto debe reflejar el importe total, el proyecto de obra, el impuesto de obras y los impuestos y tasas de inicio de la actividad con su correspondiente licencia.
Licencias y normativas
Uno de los pasos necesarios para llevar a cabo la reforma será enviar al Ayuntamiento toda la documentación del proyecto y reforma del local comercial para poder solicitar la licencia de obra. Sin esta licencia no se podrán iniciar los trabajos.
Es también importante que el arquitecto ponga en conocimiento toda la normativa de reformas de locales comerciales para prevenir futuros imprevistos y saber cómo reformar un local comercial. Algunas de las más importantes son:
- Plan General Urbanístico. En los locales ubicados en fincas catalogadas como de interés histórico es probable que no se pueda hacer ningún cambio sustancial en el local.
- La Ley de Protección de Incendios. Estipula que cada 25 metros debe haber una salida al exterior.
- Ley de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas. Como norma general, ha de haber un acceso de al menos 85 centímetros de ancho al local, aunque lo ideal es que sea de al menos 100.
Supervisión de la obra
La supervisión de la ejecución de las obras debería llevarla a cabo el mismo profesional que ha realizado el proyecto de ejecución. Así, se dispondrá de la garantía de que todo se ejecuta según el plan previsto en el proyecto y en el contrato de obra.
Trámites burocráticos para la apertura
En último lugar hará falta finalizar los trámites para obtener la Licencia de apertura con la que poner en marcha el negocio. Dependen del tipo de negocio que se lleve a cabo y estás sujetas al pago de la tasa correspondiente.
Actualmente existen licencias de apertura exprés previstas para que los locales con menos de 300 m² puedan abrir una vez se haya la solicitud a espensas de recibir recibir la licencia física del Ayuntamiento.
Requisitos legales y financiación de la reforma de un local
Licencias y permisos
- La reforma de cualquier local comercial requiere de licencia de obras. La finalidad de esta licencia es comprobar la adecuación del proyecto de reforma conforme a lo establecido en las disposiciones normativas de cada Ayuntamiento.
- Además, según la normativa de cada comunidad Autónoma, la reforma del local deberá incluir una licencia de accesibilidad que verifique que en el negocio existe un acceso al mismo de al menos 100 centímetros de ancho.
- Si al reformar el local comercial se hace necesaria la insonorización, un técnico deberá hacer un estudio de impacto acústico para describir las características del foco del ruido y las medidas de prevención y control adoptadas.
- En este marco es también importante destacar la licencia de apertura. En caso de que el negocio implique actividades que supongan cierto riesgo para los usuarios y los inmuebles cercanos hará falta el permiso de actividad calificada; este sería el caso de un garaje o un restaurante. La licencia de apertura inocua está indicada para aquellos negocios cuya actividad no tiene repercusión alguna en otras personas, como pueda ser una tienda de textiles.
Financiación
Reformar un local puede suponer tener que hacer frente a obras importantes. Con el fin de disponer del presupuesto necesario existe una alternativa interesante a las líneas de financiación tradicionales que se trata de la hipoteca de autoconstrucción.
En este tipo de préstamos lo que se tasa no es el local en su actual estado, si no el local reformado en función de una estimación sobre el valor que tendrá tras las obras. Por poner un ejemplo, un local tasado en 150.000 € que pudiese ver aumentado su valor hasta los 180.000 € tras ser reformado, significaría obtener 15.000 € más de préstamo si la financiación fuese del 50%.
Conviene tener en cuenta que el importe de estos préstamos no se dispone hasta que el 100% de las obras están acabadas. Tras un pago inicial, el resto del préstamo se va concediendo presentando el proyecto y los certificados del progreso de la obra solicitados por el banco y que han de ser firmados por el arquitecto.
¿Por qué invertir en reformar un local?
Invertir en interiorismo para reformar el local se rentabiliza en un año
No son solo los restaurantes u hoteles los que invierten en conseguir un aspecto más atractivo en su negocio, sino que muchos tipos de establecimientos también han empezado a demandar estos servicios para aumentar ventas.
El precio de partida por el que los interioristas pueden desarrollar el concepto y entregar la documentación al cliente para que lo ejecute se situaría en los 1.000 € o 1.500 €. Otra opción es elaborar un proyecto integral que en este caso se ajustaría al presupuesto que se quiera destinar.
En ambos casos, son inversiones que se rentabilizan al cabo de un año tras haber reformado un negocio de barrio.
Para aumentar el valor de la propiedad
Una reforma supone siempre un valor añadido, por lo que es la mejor opción para revalorizar el alquiler, la venta o traspaso e incluso el valor de la zona y los negocios cercanos.
Rentabilización y plazos de amortización
En cada situación habría que plantear un pequeño plan de empresa porque cuando se habla de inversión/amortización hay que valorar y mezclar una cantidad importante de datos y variables. Entre otras cosas, es importante valorar la situación del mercado en relación al tipo de actividad a la que se va a destinar el local: si se tiene un videoclub y la tendencia es que van a desaparecer no es objetivo plantear una reforma del local a no ser que sea para aumentar el precio de venta o su futuro alquiler.
Lo más importante es tomar las decisiones para la reforma desde un punto de vista estrictamente profesional y de márketing.
A nivel de rentabilidad, un buen proyecto debería favorecer un incremento de ventas y en cuanto al plazo de amortización normalmente suele ser inferior a 10 años.
Reformar para atraer a más clientes
Un comercio con una imagen moderna, cuidada y agradable es más atractivo para los clientes. No se trata solo de mejorar el aspecto exterior para que sirva de llamada de atención. Que su interior sea cómodo y funcional para que los clientes se sientan a gusto en el caso de la reforma de un restaurante o cafetería, o que encuentren con facilidad lo que buscan en el caso de una tienda, es importante.
Adaptación a nuevas realidades
En la buena imagen de un comercio entran en juego cada vez más aspectos relacionados con la seguridad y las condiciones higiénico-sanitarias. La instalación de mamparas anticontagio o de dispensadores de gel hidroalcohólico, las cartas de menú digitales o la instalación de dispositivos para reducir el contacto al mínimo (grifos, interruptores, etc) crean confianza en los clientes. Esa sensación de seguridad puede ser un incentivo para aumentar el prestigio y el número de clientes del establecimiento.
